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상가 매매 계약시 주의할 점 완벽정리✨👑
빌런의모든것
2025. 3. 13. 17:42
📌 상가 매매 시 주의할 점 완벽 정리
상가를 매매할 때 충분한 조사 없이 계약하면 큰 손실을 볼 수 있어요. 💸
✅ 아래 사항들을 꼼꼼히 체크하고 안전한 거래를 하세요! 🏢💰
1️⃣ 계약 전 반드시 확인해야 할 사항
🔹 등기부등본 확인 (소유권 & 권리 관계 체크!) 📜
✔ 소유자가 맞는지 확인
- 등기부등본을 발급받아 실제 소유주와 계약 상대방이 일치하는지 체크!
- 대리인과 계약할 경우 위임장 및 인감증명서 필수
✔ 근저당 설정 여부 확인
- 은행 대출이 많이 잡혀 있다면, 경매 위험 🚨
- 근저당이 많으면 매매 후에도 법적 문제가 생길 가능성 높음
✔ 가처분, 가압류, 압류 여부 체크
- 소송 중인 건물은 피해야 함! ⚠️
- 채무 관계가 복잡하면 소유권 이전에 문제가 생길 수 있음
✔ 건물 용도 및 허가 사항 확인 🏢
- 건축물대장에서 내 사업이 가능한 용도인지 체크
- 예: 주거용 건물을 상가로 사용하면 불법 🚫
🔹 매매가 적정성 조사 (시세 비교 필수!) 💰
✔ 주변 상가 시세 조사
- 비슷한 조건의 인근 상가 매매 가격과 비교
- 지나치게 저렴하면 문제 있는 건물일 가능성 의심
✔ 임대료 수익률 분석 📊
- 기존 세입자가 있다면 월세 수익률 계산
- 기대 수익률이 낮다면 재산 가치 하락 위험 🚨
✔ 향후 가치 상승 가능성 체크
- 재개발, 역세권 개발, 신도시 계획 등 확인
- 상권이 활성화될 가능성이 있는지 분석
🔹 기존 임차인 계약 확인 (공실 여부 중요!) 🏪
✔ 기존 세입자가 있는 경우
- 임대차 계약서 확인 📑
- 임차인의 월세 체납 여부, 계약 만료일 체크
✔ 공실이 많은 건물은 피하기
- 공실이 많다면 상권이 죽어가는 중일 수도 있음
✔ 권리금 분쟁 여부 확인
- 임차인이 권리금을 요구하는지 체크
2️⃣ 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 사항
🔹 매매 계약서 필수 확인 사항 ✍️
✔ 매매 대금 및 지급 일정 명확히 기재
- 계약금 💰: 보통 매매가의 10%~20%
- 중도금 💸: 계약 후 일정 기간 내 지급
- 잔금 🏦: 소유권 이전과 동시에 지급
✔ 계약 취소 시 위약금 조항 확인
- 계약 파기 시 위약금 및 책임 소재 명확히 하기
✔ 소유권 이전 등기 일정 명확히 기재
- 잔금 지급 후 언제까지 소유권 이전을 완료할지 계약서에 기재
✔ 기타 인수 조건 명시
- 기존 시설, 인테리어, 보증금 인수 여부 확인
🔹 세금 및 추가 비용 확인 🏦
✔ 취득세 확인
- 상가 매매 시 취득세는 매매가의 4.6%
- 지방교육세 포함, 예상 세금 계산 필수!
✔ 부가가치세(VAT) 여부
- 상가 매매 시 부가세 포함 여부 확인
- 부가세를 부담해야 하면 추가 비용 발생 💸
✔ 양도소득세 & 종합부동산세 고려
- 매도할 때 양도소득세 얼마나 내야 하는지 체크!
- 보유 기간에 따라 세율 차이 있음
✔ 관리비 및 기타 유지 비용 체크
- 건물 유지비, 공용관리비 등 추가 비용 발생 가능
3️⃣ 계약 후 반드시 해야 할 일
🔹 소유권 이전 등기 (필수!) 📑
✔ 등기소에서 소유권 이전 등기 신청
- 매도인과 공동으로 등기 완료
- 등기부등본 발급 후 소유주가 본인으로 변경되었는지 확인
✔ 잔금 지급과 동시에 등기 진행
- 잔금 지급 후 소유권 이전을 확실히 해야 사기 방지 가능!
🔹 임대차 승계 절차 🏠
✔ 기존 임차인이 있는 경우
- 임대차 계약이 자동 승계됨
- 새로운 계약을 체결할지 여부 협의 필요
✔ 보증금 반환 여부 확인
- 보증금 정산 문제를 명확하게 해결해야 분쟁 방지
🔹 사업자등록 변경 및 세무 신고 🏢
✔ 사업자등록 주소 변경
- 상가를 매입한 후 사업자등록 변경 필수
✔ 부동산 취득 신고
- 관할 세무서에 부동산 취득 신고 진행
✔ 세금 납부 일정 확인
- 취득세, 재산세, 종합부동산세 납부 일정 체크
🔥 추가 TIP!
✅ 매매 후 유지보수 계획 확인 🏗
- 건물 노후 상태 점검 후 수리 여부 판단
✅ 건물주 및 관리인 체크 🧐
- 건물 관리가 잘 되는지 확인
- 불친절한 건물주는 임차인 유지에 문제 발생 가능
✅ 미래 가치를 고려한 투자 결정 📈
- 단기 매매가 아닌 장기적 가치를 고려하여 투자 판단
✅ 법률 전문가 상담 권장 ⚖️
- 계약서 작성 전에 부동산 전문가 또는 변호사 상담 필수
- 법적 리스크 최소화!
📌 상가 매매는 신중해야 합니다!
👀 철저히 분석하고 안전하게 계약하세요! 😊