서울(강남) 집값에 대한 고찰

최근 정부의 강남 집값을 규제하겠다는 초강력 정책이 우호 죽순 쏟아지고 있다.

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10년간 이른바 강남의 집값들은 연평균 1억 원 가까이 올랐으니

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과연 강남 불패 부동산 불패라는 말이 맞는 것 같다.

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역대 모든 정권이 서울에 집값을 잡기 위해 많은 시도를 했지만

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시장 이기는 정부 없다는 말처럼

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전부 실패로 끝나고 말았다.

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서울(강남) 집값 대한 나의 의견을 포스팅하고자 한다.

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우선 정부가 서울 집값을 잡는데 가장 실패한 근본적인 이유는

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마치 단기간에 정책으로 모든 것을 잡을 수 있는 것 처럼

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정책을 결정하는 것이 가장 큰 문제라고 생각한다.

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서울 집값은 절대 단시간 내에 그리고 어느 하나만의 현상을 가지고 접근하면 안 된다.

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즉 서울 집값은 단시간의 근절(?) 대상이 아닌

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장기간 관리가 필요한 복합적인 대상이라는 것이 나의 생각이다.

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분양가 상환제 니 대출 규제니 많은 어려운 말이 난무하지만

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결국 간단하게 생각하면

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서울 집값이 오르는 이유는 수요가 너무 많다는 것이다.

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강남 집값은 최소 25억~50억 달한다

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평생의 월급을 모아도 못 산다는 자극적인

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뉴스가 보도되고 있지만 냉정하게 본다면 이는 고급 아파트(주택)에 해당되는 것이다.

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객관적으로 본다면 뉴욕에 센트럴파크 앞 주택이나

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런던의 고급 아파트나 주택의 경우 200억에 달하는 곳도 있으니

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사실 선진국에 비해서 아파트 가격이 아주 높다고는 말할 수는 없다.

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이러한 것은 나무만 보고 큰 숲은 못보는 격이다.

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중요한 것은 강남 고급 입지 좋은 아파트값을 끌어내리는 것이 아니라

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결국 전체 국민들이 살 수 있는 서울이나 수도권에 많은

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주거공간을 공급하는 대국적인 정책에 포커스를 맞추어야 한다.

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그렇다면 서울에 사람들이 살려고 하는 이유는 뭘까?

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나도 수도권에 직장 생활을 해본 경험을 빚 추어 보자면

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일자리와 교육 이 두 가지이다.

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대부분의 (양질의) 일자리가 서울에 몰려있기 때문이다.

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최근 20~40대 까지는 베이비붐 세대와 다르게 고학력자들이다.

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즉 대부분 대학을 나왔고 이들은

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최소 중견기업이나 대기업의 사무직 대졸채용

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일자리를 구한다.

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이를 채용하는 기업의 직장은 서울에 몰려있다.

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대부분 지방에 일자리는 기술직 생산직이나

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정말 작은 규모의 중소기업이

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있을 뿐이다.

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결국 집값이 낮은 지방으로 가고 싶어도 일자리가 없기 때문에 못 가는 것이다.

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지방으로 가려면 자영업자나 개업 의사 혹은 가업이 있어야 하는데 이를 충족하는

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국민은 몇이나 있을까?

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이로 인해 먹고살기 위해서

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자연스럽게 서울에 몰릴 수밖에 없고

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지방 수도권 집값의 양극화는 심해지고

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사람이 몰리니 서울 집값은 상승하는 악순환인 것이다.

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만약 강남에 직장이 있다면 인근 수도권이나 강북에 거주하면 출근시간은 최소 2시간 이상 걸린다.

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하루의 대부분을 이동하면서 보내게 되는 것이다.

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자연히 강남 쪽 집을 선호할 수밖에 없는 것이다.

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두 번째는 교육이다.

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교육은 앞서 말한 일자리와 연계되어 있다.

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나는 의외로 대졸 인력들의 과잉 공급(?)이 집값 상승의 가장 큰 원인이라고 생각한다.

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우리나라 청년들의 대학 진학률은 이미 90% 이상이고 냉정하게 이야기하면

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우리나라가 대졸자를 수요할 수 있는 일자리를 한계가 있다.

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비유가 적절할지는 모르지만 대부분의 선진국들은 대학은 정말 공부가 좋아서

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머리가 좋아서 공부하러 가는 곳이 대학이지

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직장을 구하기 위해서 대학을 과도하게 가는 경우는 드물고

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또 대학을 가지 않으면 사회적 낙오자라 찍어버리는 이 사회적 시스템이 문제라는 것이다.

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상식적으로 내가 등록금을 내고 대학을 나왔는데

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대졸자를 채용하는 양질의 일자리는 전부 서울에 있다.

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지방은 생산직이나 고졸 기술직 직업이 대부분이면

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과연 눈을 낮춰서 지방으로 가는 인재가 몇이나 되겠냔 말이다.

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결국 대졸 채용 자리를 놓고 경쟁은 더욱 치열해지고

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좋은 대학을 나와야 좋은 직장을 구한다는 공식이 자연스럽게 사람들 뇌리에 박히면서

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강남에 명문고 고액 과외든 대치동 학원가 등 학군이 형성되고

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서울 집값은 더더욱 상승하는 것이다.

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나도 지방에서 중학교까지 다녀봤지만 정말 지방의 교육 환경 열악 그 자체이다.

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정말 슬픈 건 지방에서 공부했던 사람과 서울에서 소위 학군이라는 곳에서 사교육 받고

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공부한 사람이랑 SKY 진학률이나 이런 것에서 너무나도 명백히 차이가 난다는 것이다.

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결국 지방에 터전이 있어도 자식 교육을 위해서 서울로 이사 가는 현상도 이미 낯설지 않다.

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이러한 수요가 많으니 집값은 당연히 늘고 투기세력도 판을 치는 것이다.

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만약 지방에 일자리가 많고

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모든 사람이 대학을 안 가도 각자 자신의 가치관을 실현하고 경제적으로 문제가 없으며

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자식 교육에 문제가 없다면 사람들은 서울을 지금처럼 과도하게 선호하지 않을 것이다

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물론 문화적 인프라 그리고 서울의 편의성 이런 것을 무시할 수는 없다.

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하지만 지금처럼 수십억을 쏟고 굳이 서울에 살지 않으려고 할 것이다.

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하루면 지방에서 서울 가는 하루권 생활에서 말이다.

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결국 단기적인 것은 정부가 단순 서울 집값 지표에 매달리는 것보다

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보다 근본적인 원인을 찾아서 백년대계 정책을 세워야 한다.

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우선 과거 정권처럼 공급을 늘려야 한다.

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우선 현실적으로 고층 규제를 풀어서 빌딩을 높게 지어 공급을 더 늘리는 한편

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수도권에 그린벨트나 규제완화로 신도시 및 교통 인프라를 갖추어 공급을 늘려야 한다.

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지방에 고졸 기술직 일자리를 늘리고

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더 이상 대학교 진학하고 대기업일자리를 구해야 한다는 인식개선도 필요하다.

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교육제도를 개선해서 자율고나 사립고 특성화고등학교를 통해 좋은 대학을 갈 수 있는

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기존 시스템을 살릴지언정

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정말 지방에서 공교육만 받아도 좋은 대학을 갈 수 있도록 최소한

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공립대학교는 열어놓아야 한다는 것이다.

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어느 정치인이 이야기한 것처럼

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사립 고등학교나 특성화고를 무한정 때려잡는 것도 재능 없는

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학생들 좋자고 재능 있는 학생들을 끌어내리는 것이라고 생각하다.

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그들은 그들대로 무한정 경쟁하고

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미국처럼 명문 공립대학교 (가장 대표적인 게 서울대학교) 이런 곳은

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정말 철저히 수능에 공교육 제도권 안에서만의 문제를 내고

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공교육 공부만 해도 충분히 입학할 수 있도록 제도롤 개선해야 한다.

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지방 국립대학교도 위상을 더 높이고 분산 정책을 써야 한다.

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결국은 서울 집값은 단순히 가격이 얼마나 내리고 오르고의 문제가 아니라

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복합적인 문제이다.

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근본적인 원인을 찾아서 백년대계 정신으로 접근하는 것이 정부의 역할일 것이다.

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이러한 문제가 해결이 선행되지 않고 보여주기식 대출 규제, 분양가 상한제 같은

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일시적인 정책은 오히려 로또 분양, 서울 집값의 상승을 막을 수 없다.

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정말 집값이 떨어질 것 같았으면 강남 집 보유 중인 정책 결정권자들이나 정치인들이

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지금까지 강남 집을 안 팔았을까 회의감이 든다.

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